回头看：2010年房地产

    今年以来的楼市已经历三轮调控，其出招之快、力度之猛，被一些房地产人士称为“史上最严”的调控。明年新开工面积增加、保障房建设提
速等将使调控面临有利形势，但通胀预期、热钱涌入等因素也将明显增加楼市的不确定性。1月份，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发，包括增加供应、加强监督、加快保障房建设、落实政府责任等方面的十一条措施，被业内称为“国十一条”。二套房首付比例提至40%，以“抑制投资投机性机构房需求”1月以后，市主价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房在度活跃。
    4月《国务院关于坚决遏制部份城市房价过快上涨的通知》这个“国十条”目标直指高房价，首次提出“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，对不符合相关条件的非本地居民则“暂停发放购买住房贷款”；此外，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时措施，在一定时期内限定购房套数”。随后，楼市形成“拉锯战”房地产企业资金链有所收紧，土地供应显著增加，刚性需求或观望、或出手，炒房投资客或转移、或蛰伏。
    月底起，各地限购、限贷等细化措施以及各部委相关文件密集出台，形成楼市调控第三轮“冲击破”， 数据显示，1—11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%。同期房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%。一些人担心的“调控之下房地产开发可能大幅萎缩”的局面没有出现。“房屋新开工面积”指标表现同样较为出色，1—11月，房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%。事实上，今年前10个月的新开工面积已经超去年全年保障性住房。
     供地方面，国土资源部今年保障性住房计划供应土地2.45公顷，上年实际出计面积大幅增加123%。建设方面，住房和城乡建设部的数据显示，截至10月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造已经开工520万套，占年度开工计划580万套的90%，年底年将全部开工。加上明年1000万套的保障房建设目标，如果按时足量供应，楼市应供应结构将发生显著变化。住房和城乡建设部负责人日前坦承房地产调控面临六大难题：①城镇化带来往住房刚性需求；②民间资本投资领域过窄；③全球化热钱涌入；④人民币升值影响；⑤房地产持有环节税收制度缺失；⑥地方政府对土地财政依赖，各地经济发展存在差距。国家统计局的数据显示，从今年8月开始，房地产开发企业资金来源中的外资数便显著增长，11月更是首次单月突破百亿元，环比增长34.48%。上海九城境外人士购房选择一次性付款。
    12月19日，国土部签发《严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题通知》次日，国土部召开内部“加强房地产用地管理和调控视频会议”，参与视频会议的地方设立的会场多达379个。国土部同时公开今年前11个月房地产用地供应情况。
国土部利用管理司司长廖永林日前透露，截止到2009年12月31日，由于企业原因造成的闲置土地是200多宗地，面积是1000多公顷；由于政府原因造成的闲置土地是500多宗地，面积为2000多公顷。国土部数据显示，前11个月保障性住房用地供应1.34万公顷，同比增长43.5%，占住宅用地比例仅有14.01%。1.34万公顷相当于1.34亿立方米，按照1.5的容积率来计算，可建设2亿平方米左右的保障房。
    “房地产是重要的基础产业，而不应成为重要的经济支柱产业。”国土资源部副部长贠小苏日前在加强房地产用地管理和调控视频会议上的一席话，再度引发业界对房地产业定位的猜测。
    住房和城乡建设部副部长仇保兴近日在媒体撰文表示，房价波动明显同步加剧，未来房价调节的难度将会更大，他认为，房地产的调整控要组合使用土地、财税、金融等政策，相关部门之间的协同及中央与地方的协同是关键，要形成中台央各部门横向联动、中央和地方从纵向联动的“合纵连横”的局面。

                        2011年房地产走势
                      走势一：房价下跌20%？
     地产大佬潘石屹今年8月份就曾论断未来一年房价或有20%左右的下跌空间。也有机构认为，越调控明年房价将越反弹。
                                     走势二：调控政策加码
     今年调控政策对房地产市的走势产生了决定性的影响，政府明年可能会继续加大调控力度。
                                    走势三：保障房供地放量
     某些城市公布的保障房供地数量是在玩“数字游戏”。业内人士认为，地方政府迫于中央方面的压力也必然会加大对保障房用地的供应力度。
                                     走势四：行政强拆终结
     新拆迁条例提出司法机关的介入，有望杜绝强拆。“司法强拆”带来相关成本增中可能成为明年地价乃至房价进一步上涨的又一原罪。
                                     走势五：商业地产白刃战
     万科、华闰置地、雅居乐、保利这些之前一直以住宅市场为主的实力名企纷纷增加商业地产的比重，中国房地产业正在掀开商业地产时代！
                                     走势六：房产税能否出台
     明年房产税能否出台？业内一个较为普遍的观点是：房产税很可能是中央进行房地产调控的“杀手锏”。
                                     走势七：小产权房遭“严打”
     国土部、住建部等14个部委正研究制定小产权房清理整治方案。
                                     走势八：REITs推出
     房地产信托投资基金，房地产行业资金面趋紧、多渠道融资需求将上升，打包发行（REITs）的计划将变为现实。
                                     走势九：高管离职率难隆
     今年万科、保利、绿城、金地等20多家知名房企相继发生高层人员变动，调整了战略方向，将视转向商业地产或二三线城市，明年房企高管“离职劫”的大戏恐仍将持续。
                                     走势十：万科丢“龙头”宝座？